商业用地的使用年限为 40年。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让最高年限为40年。此外，虽然存在关于商住两用房的产权年限为50年的说法，但这并不适用于所有商业用地，且商住两用房的土地使用年限实际上受到商业用地40年期限的限制